在越南建厂，土地类型的选择直接影响成本、审批周期和长期运营稳定性。目前主要分为以下四类：

适合小规模、快速启动的投资者。需从越南持牌基础设施公司租赁现成厂房，可节省土地审批时间，但需注意租赁合同的合法性和条款细节（如租赁期限、违约责任等）。

工业区享有税收优惠（如“两免五减半”或“四免九减半”政策）和成熟的基础设施。例如，龙江工业区入园企业可享10%的所得税优惠税率，前4年免税。选址时需关注园区产业定位（如海河工业区以纺织为核心）与政府长期规划匹配度。

适合大型长期项目，但需面临土地规划审批（可能耗时数月）和地面清理成本。需注意土地使用权期限（通常为50年）及潜在的土地权属争议风险。

需满足省级规划条件，包括建设密度、安全标准等，且必须与政府批准的详细建设计划一致。流程复杂，建议提前咨询专业机构

* 提示：工业区租赁是外资首选，截至2024年底，越南实际投入运营的工业区约400个，吸引外资占比较高。

越南工业区分布呈现显著的南北分化特征，不同区域适配不同产业需求：

· 优势：近中国供应链，电子制造集聚度高（如北江省的三星、立讯精密产业园），劳动力成本约250-300美元/月。  

· 税收政策：经济区享受“四免九减半”优惠（前4年免税，后9年税率减半），工业区为“两免五减半”（但需满足投资额和产业类型条件）。  

· 优势：基础设施完善，港口物流便捷，适合出口型企业；消费电子、化工产业密集。  

· 代表企业：海尔、小米在此布局

· 优势：政策支持力度大，土地成本低（租金20-55美元/㎡），纺织服装业发达。  

· 风险：产业链配套不足，需自建供应链网络。

* 选址建议：优先选择与政府长期规划匹配的园区，可规避政策变动风险。

· 县级环评：适用于低污染项目，仅需提交文件备案（7个工作日）。  

· 省级环评：中高污染项目（如电镀、化工）需提交可行性报告，审批45个工作日。  

· 国家级环评：核能、大型冶金项目需经国会审批，周期8个月以上。

• 需提交消防设计图纸、设备清单（含灭火器型号及布局）、应急预案。  

• 外资企业常因消防通道宽度（越南标准≥4米）不达标被要求整改，建议设计阶段即合规。

· 材料清单：项目计划书、资金证明（需银行资信证明≥投资总额）、土地预租赁协议。  

· 审批差异：

（1）工业区内项目由园区管委会审批（10个工作日）；  

（2）区外项目需省级计划投资厅审核，涉及环境敏感行业还需国会/总理批准（最长12个月）。

• 注册资本实缴：需在获证后90天内注资，建议通过跨境人民币通道完成，规避外汇管制风险。  

• 外籍员工合规：法定代表人需申请工作许可（需本科学历+3年经验），社保缴纳比例为工资的32%（企业承担22%）。

· 新建工厂：需提交总平面图（比例1:500）、结构安全承诺书，工业区项目由管委会直接核发（30个工作日）。  

· 厂房改造：涉及承重墙改动需重新申请，违规施工最高罚款2亿越南盾（约5.8万人民币）。

• 二手设备需提供原产地证明，且折旧率≤50%；  

• 化工类设备须通过越南标准认证（QUACERT），建议选择本地代理机构加速清关。

· 增值税：出口制造业适用0%税率，内销企业标准税率10%。  

· 关税减免：生产设备进口可申请免税（需列入《鼓励投资项目清单》）。

• 原材料本地采购比例≥30%可获额外税收优惠（具体比例需根据行业政策），建议通过越南工贸部平台对接供应商。  

• 物流成本控制：北部至中国凭祥口岸陆运约300美元/柜，南部胡志明港至深圳海运约450美元/柜。

· 外资增长：2024年越南制造业FDI实际到位资金78亿美元（同比增长18.2%），2025年1月中资新增项目占比30.1%。

· 土地政策：2025年起工业用地租赁期限可延长至70年，但需承诺雇佣本地员工≥80%。

* 风险预警：越南《土地法》修订草案拟限制外资持有农业用地，建议投资者优先选择工业用地。