越南和中国的贸易往来愈发密切，越南政府为吸引外资，不断推出改革措施，为外商创造了更加开放、透明和便利的投资环境。企业若计划越南作为投资目的地，那么选址、购地成为其成功落地并顺利建厂的首要前提。鉴于此，本文梳理了越南土地政策的相关条例，及租地优惠措施，以期为企业拓展海外事业提供信息支撑与合规指导。

外国投资者无法直接获取土地使用权，他们需首先确立投资项目，并在成功取得投资登记证（IRC）及企业登记证（ERC）后，方能通过其在越南注册的法律实体，即“越南公司”，来租赁土地。

外资企业若于越南开展投资活动，通常可借由以下途径获取土地使用权：

1.借助国家分配获取土地使用权

经此方式分配所得的土地，仅适用于诸如房地产开发（用于出租或出售用途）等特定投资项目。

2.通过向国家租赁来获得土地使用权

在此情形下，政府会将土地出租给作为土地使用者的外资企业，其用途涵盖农业、制造业以及商业等领域，具体包括基础设施建设、饭店与度假村、出租用住宅等项目。

3.从工业区、高新区租赁土地

即在工业区、产业集群、加工区、高新区、经济区内与业主订立租赁或分租协议。

4.受让土地使用权或包含土地上的资产

也就是与现有的土地使用者签署土地使用权转让协议、土地租赁协议或出资协议，从而转让土地上的资产。

在上述多种方式之中，从工业区租赁土地的第3种方式相对最为便捷。这是因为工业区开发商已然完成了必需的政府手续，并且已向政府支付了土地相关费用。

越南对于有期限使用的土地，其使用期限分为5年、20年、50年、70年、90年不等。外资企业的土地使用权期限一般为50年。特殊情况可申请延期，但最长不超过70年。

土地使用权的转让必须在国家主管部门办理相关手续。

土地使用权的转让主要通过：交换、买卖、租赁或抵押等方式进行，按规定须交纳土地使用权转让税。

越南2024年公布的《土地法》中未明确规定土地使用权转让所得税的具体税率，其税率主要依据越南的《企业所得税法》和《个人所得税法》来确定。

工业用地使用权购买的基本流程概述如下：

1.缔结土地使用权转租意向书

2.提交申请以获取投资登记证（IRC）

3.申请并取得企业登记证（ERC）

4.正式签订土地使用权转租合同

5.完成租赁地块的交接手续

6.申请并获取土地使用权证书

经当事人约定，未约定的，由受让人（买方）支付。

注册费=0.5%×（土地面积×省人民委员会土地价格表上1平方米土地的价格）

公证费

按土地使用权价值计算【费率：5万至3220万越南盾+资产价值或合同和交易价值超过1000亿越南盾的0.02%

（征收率最高7000万越南盾/案）】，视情况而定案件。

地籍费

地籍费标准由省、市人民委员会规定。因此，中心城市、城市内城区或省辖镇的家庭和个人税率高于其他地区；组织的税率高于家庭和个人的税率。

文件审定费

由省市人民委员会规定（费用：50万越南盾至500万越南盾（通常为50万越南盾至200万越南盾）。

土地使用权证书签发费

通常由办理转让手续的人提交。应付金额将取决于土地面积、文件的复杂程度、土地使用目的以及当地条件。

过户要求材料和处理周期

土地交易周期的时间跨度，因多种因素而异，包括：交易双方材料准备、土地用途、地理位置、政府审批效率等。一般来说，外资企业申请土地使用权的过程可能相对复杂和耗时，因为需要经历投资项目的设立、政府审批等多个环节。

土地过户需要在哪些机构申请？需要提供哪些材料？分别的处理反馈周期？可参考下表总结：

不同地区、不同用途的土地租金差异较大。如越南北部地区一级市场，2024年第三季度，仓库租金月租金每平方米为4.6美元，厂房租金平均为4.8美元；南部地区仓库月租金每平方米为4.6美元，厂房租金为4.9美元。

注：具体租金数据基于往期报道所得，仅供参考，可能因具体地块、租赁条件等因素有所波动。

据专家预测，2024年及未来几年，越南工业用地租金预计上涨3%~9%，其中北部地区年均增幅为5%~9%，南部地区增幅为3%~7%。

据计划投资部称，2019年至2023年，越南工业园区土地租赁活动呈现正增长，平均租金也大幅上涨，从2020年到2024年第二季度，北部工业园区上涨了35%，而南部工业园区则大幅上涨了67%。

南部地区：以胡志明市为代表的南部经济重地，工业用地租金较高。例如，胡志明市、平阳省和隆安省的黄金地段，工业用地租金可以达到较高水平，如300美元/平方米/租赁周期（或换算为年租金）。

北部地区：虽然北部地区的租金上涨幅度相对较小，但平均租金也在逐年攀升。例如，越南北部地区的平均租金每年上涨，达到一定的水平。

注：具体租金数据基于往期报道所得，仅供参考，可能因具体地块、租赁条件等因素有所波动。

近年来，越南政府多次出台减免土地租赁费的政策，以吸引外资，支持企业发展，具体条件和豁免期限可参考下表：

在越南投资办厂，购地买地，企业必须清醒地认识政策变动的不确定性、市场波动对土地价值的影响以及复杂的行政审批流程可能带来的时间与精力消耗等。企业需要充分了解并遵守当地的法律法规，才能从容应对其中的风险和挑战。